房地产开发企业财务管理的目标5篇

篇一：房地产开发企业财务管理的目标

　　房地产开发企业财务预算管理内容及完善建议

　　摘要：注重房地产开发企业财务预算管理内容及完善建议关键思路分析，以科学的角度合理应对有关管理方面的问题，可以使房地产开发企业以更科学的方式开展企业预算管理工作。因此要特别关注房地产开发企业预算管理内容，积极探索在管理方面出现的问题，合理完善策略，并有效地加以使用，为企业财务预算管理工作高效运行提供强有力的保障，有效避免房地产开发企业在工作运行中出现资金利用效率低的情况。在此等条件下，使房地产开发企业的财务预算管理更加科学合理，提升管理的技术含量。

　　关键词：房地产开发企业；财务预算管理；完善建议

　　1财务预算管理在房地产开发企业应用过程中所产生的作用

　　为了让房地产开发企业在日常工作中，保证对财务预算管理机制应用更加科学合理，需要具体了解财务管理机制在应用中起到的作用。注重财务预算管理在房地产开发企业实际生产中的应用。首先，能最大化降低企业在投资中遇到的风险，可以科学估算需要的本金和投资收益，促进房地产开发企业能够平稳地发展。其次，不仅可以为房地产开发的项目提供强有力的支持，还可以有效应对运行过程中产生的形势变化，在房地产开发企业进一步改善财务状况同时，有效提高市场竞争力。最后，保障企业资金链的安全性，完善财务预算管理方面的内容，以科学发展的角度满足当今社会房地产开发企业的需求。

　　2完善房地产开发企业财务预算管理内容及相关建议

　　2.1科学制定财务预算管理方面的指标

　　在房地产开发企业财务预算管理计划开展的过程中，需要房地产开发企业各部门相互协调配合，特别是财务部门，要依据形势变化和企业的实际情况，以财

　　务预算管理中有关指标为制定前提，保证制度科学合理，增设财务预算管理部门，为房地产开发企业的高效发展提供保障。

　　2.2优化预算管理，制定预算成本目标

　　影响财务预算管理的因素有多种，要想控制房地产开发企业财务成本，就要优化财务预算管理。企业财务预算管理工作人员要结合企业实际情况来安排资金。在项目财务预算管理方面，财务预算管理人员需要对项目前期开发所需资金、项目开发总成本以及经济效益等方面进行综合考虑，提升项目预算科学性，以便帮助房地产开发企业管理者做出正确决策，避免盲目投资。企业还可以制定财务预算管理体系，方便针对项目和企业运用资金使用情况制定详细计划，提升财务预算管理效果。此外，房地产开发企业在财务成本管控中，还应当制定预算成本目标，依照预算成本要求对成本结构进行拆解，对各个部门的预算指标进行明确，并将其落实到实际行动当中，使预算成本目标得到有效落实。在落实过程中，要能够将预算成本执行成效和目标进行对比。如果预算成本执行结果与目标存在很大差距，应当对其中存在的问题进行分析，并制定相应改进措施。很多房地产开发企业都缺少规范化的预算成本测算体系，由于房地产开发企业的项目周期比较长，项目开发过程中还会涉及到很多环节，无论是哪一个环节都和财务成本管控密不可分，所以在制定预算成本目标时，应当有规范化的预算成本测算体系作为支撑，确保预算成本目标更好实现，可以通过构建预算成本管控规范来实现。此外，在执行预算成本目标时，还要结合企业自身特点构建适用于所有房地产开发项目的成本树，并将其作为预算成本目标制定的基线，在项目开发阶段对成本进行测算，实现对各个环节、各个施工阶段的成本预算，进而形成项目最终预算成本。

　　2.2完善财务预算管理制度并有效落实到位

　　房地产开发企业在制定财务预算管理的制度时，要以企业的实际发展情况为基础，以企业的长远发展为前提，满足财务预算管理工作高效性的要求，结合国家的法律法规进一步完善企业内部的财务管理制度。财务预算管理体系涉及到的内容多且较为复杂，包括了绩效评估体系、内部审计制度、会计责任制度等内容，将多种内容融会贯通制定出的财务预算管理制度才能符合企业的发展需求。管理

　　层在制定战略目标的过程中，要将创新观念、管理手段等方面的专业知识融合到财务预算管理制度中，并且在应用过程中不断完善管理制度，为开展管理工作提供科学性的指导。与此同时，房地产开发企业财务部门要以业务的实际开展情况建立预算管理组织，结合企业内部具体的经营活动及预算管理制定相应的计划，并指导预算管理计划，利用完整的财务管理制度，在进行管理的过程中提供强有力的制度保障，有效避免房地产开发企业在实际生产经营中受到经济损失。

　　2.3加强财务成本管理人员培训工作

　　财务成本管控人员作为财务成本管控工作的主要参与者，他们的专业素质会对管控结果带来直接影响。由于很多房地产开发企业的财务成本管控工作都是由财务部门人员或是成本核算部门人员来负责的，所以房地产开发企业要先构建专门的财务成本管控部门，专门负责项目成本管控工作。财务成本管控部门应当由财务、工程、成本、设计、营销等专业人员构成，在财务成本管控过程中依据自己专业知识对成本控制做出专业分析和判断，实现房地产开发项目财务成本的优化控制。此外，房地产开发企业管理者要加强财务成本管控人员的培训工作，定期组织他们进行专业培训，提升他们的专业知识与能力，这样才可以更好开展财务成本管控工作，提升管控效果和水平。

　　2.4强化信息技术应用，提高财务预算管理获取信息的能力

　　在新时代社会不断变化的背景下，大数据信息时代已经到来，房地产开发企业为了在此背景下谋求发展，就离不开管理工作者在开展财务预算管理工作的进程中，使用科学信息技术手段，以网络上财务预算管理相关信息资源为参考，学习并借鉴先进的财务预算管理经验，提取出自己需要的内容并加以整合利用，再根据财务预算管理的相关意见，提高房地产开发企业预算体系的实际操作性。管理者在管理工作过程中不断学习，强化技术含量，逐渐提高信息技术应用能力，从而增加企业在实际生产经营中的优势，提高市场竞争力。与此同时，在信息技术的广泛应用下，降低了房地产开发企业财务管理工作者在预算管理方面的工作强度，管理方式得到优化，利用信息技术强化管理的效果。

　　2.5优化成本管控流程

　　房地产开发企业所经营的项目由于开发周期长，在开发中涉及到很多流程，专业性也非常强，这也导致其财务成本管控难度比较大。房地产开发企业要想实现有效成本管控，还需要其深化到项目开发的各个环节、各个方面当中，这样才可以对项目成本情况进行全面、细致地了解，以便对各个环节、各个方面成本管控的关键进行把握，这不只是提升财务成本管控的基础，也是优化成本管控流程的关键。在财务成本管控当中，要注意掌握成本管控的关键点，通过以点带面的方式实现财务成本管控的全面推进。当然，房地产开发企业项目比较复杂，只是采取单一的财务成本管控方式必然无法满足复杂的开发项目，所以财务成本管控方式要多元化、灵活化，不能仅仅依靠简单文字形式的规章制度来实现成本管控，还需要是成本管控满足不同岗位以及管理人员的需求。所以在成本管控过程中，可以借助于图标、表单的方式，确保文字内容的精简，提升各项财务成本控制措施的实操性，这样才能够确保成本管控流程的顺利执行，更好实现财务成本管控的目的。

　　3结论

　　总的来说，房地产开发企业应当认识到财务成本管控对自身发展的重要性，在财务成本管控中，要结合自身特点，以及财务成本管控中存在的问题，制定预算成本目标，构建专门财务成本管控部门，加强财务成本管理人员培训工作，对成本管控流程进行优化，并建立完善财务成本管理信息系统，提升信息数据处理效率。这样才可以提升房地产开发企业财务成本管控效果，提升其整体管理水平，使其可以在市场竞争中获取更多优势。

　　参考文献：

　　[1]黄秋连.试析中小型房地产开发企业在项目建设中的成本管控问题[J].当代会计,2020(09):116-117.

　　[2]张灵辉.试析房地产开发企业在项目建设中的成本管控问题[J].中国乡镇企业会计,2020(04):150-151.

　　[3]赖新龙.房地产开发企业成本管控探讨[J].建材与装饰,2019(18):141-142.

　　[4]王树.房地产企业开发成本的管控要点研究[J].住宅与房地产,2019(27):21.

篇二：房地产开发企业财务管理的目标

　　房地产企业财务管理

　　一、引言

　　我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。

　　二、房地产财务管理的内容

　　传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发

　　展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：

　　(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

　　随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。

　　(二)房地产财务管理挑战越来越高

　　房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。

　　(三)房地产财务管控风险越来越高

　　房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增

　　加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。

　　三、当前房地产财务管理的特点

　　房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。

　　(一)房地产企业资金管理方面

　　中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

　　(二)房地产企业资金筹集方面

　　2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

　　(三)房地产企业税费管理方面

　　房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。

　　四、房地产财务管理的建议

　　(一)培养专业的财务人员队伍

　　财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是

　　最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。

　　(二)健全财务管控体系

　　随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。

　　(三)强化财务成本管理职责

　　房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业

　　绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

　　(四)做好税务管理

　　房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。

　　总之，房地产企业只有在资金筹措和资金使用上相互衔接得当、业务推进和风险管理相得益彰、成本管理和规模发展高度契合的基础上，才能取得长远的发展。

篇三：房地产开发企业财务管理的目标

　　房地产财务管理（8058）自学考试大纲

　　一、课程性质及设置目的房地产财务管理是高等教育自学考试物业管理专业的一门专业课，是专业性和应用性很强的一门经济管理学科。本课程以房地产企业资金运动为中心内容，以资金的筹集、投放、耗费、收入和分配为框架，阐述房地产企业财务管理的基本概念、管理原则、管理制度等理论问题以及预测、计划、控制、分析等业务方法。

　　房地产财务管理及企业财务管理既有联系又有区别。一方面，房地产财务管理是在充分结合了房地产经济活动特殊性的前提下，阐述房地产开发和物业管理企业财务管理工作的具体内容，突出了房地产企业不同于一般企业的特定理财要求；另一方面，房地产财务管理的研究框架、逻辑思路、基本理论和方法又及企业财务管理具有一致性，是企业财务管理的基本理论和基本方法在房地产经济领域中的具体应用。房地产财务管理还涉及到房地产经济学、房地产开发、物业管理等多门课程的相关知识，学习和熟悉这些相关课程的内容，才能为学好本课程打下坚实的知识基础。

　　自学应考者学习本课程的目的是：明确房地产企业财务管理的含义、目标和特点，认识做好财务管理工作对于促进房地产企业生产经营、提高经济效益的重要意义；理解房地产财务管理的基本内容，懂得各种财务活动的联系以及财务活动同其他各种经济活动的联系；掌握房地产财务管理的各种业务方法，学习运用财务管理的知识和技能为房地产企业的经营决策服务。通过本课程的学习，要求自学者掌握财务管理的基本理论及房地产财务管理的特殊要求，具有从事房地产领域的财务管理工作所必须的业务知识和工作能力，培养和形成房地产经济领域从业人员应具备的专业素质。

　　房地产财务管理课程既有较强的实用性，又有较强的理论性。学习本课程要紧密联系实际来理解有关的理论问题，并以有关理论问题为指导研究各种业务方法问题，要虚实结合，防止单纯注意具体方法的倾向。对业务理论问题要求加深理解，防止浅尝则止，对业务方法问题则要求熟练掌握，学会在实践中灵活运用。

　　二、课程内容及考核目标

　　1/3第一章

　　总

　　论

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解房地产开发企业的性质和任务，房地产开发企业财务管理的含义和特点以及影响各种外部环境对房地产开发企业理财活动的外部环境；理解房地产开发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，深刻理解各种财务管理总体目标的优劣、开发企业财务管理应建立的具体目标。通过本章的学习，要能明确房地产企业财务管理研究的主要内容，领会有关的基本理论问题，为学好以后各章打下业务理论基础。

　　本章的重点是掌握房地产开发企业财务管理的目标、内容、任务和原则，难点是必须深入理解房地产开发企业财务管理及一般财务管理的异同。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、房地产开发企业的概念

　　房地产开发企业的概念和房地产开发企业的特殊性质。

　　房地产开发企业的具体任务：（1）城市土地的开发经营；（2）城市基本设施和配套设施的开发建设；（3）商品房的开发和经营；（4）接受有关单位代建房屋或其他工程。

　　二、房地产开发企业财务管理的含义

　　房地产开发企业财务、财务活动和财务关系。

　　房地产财务关系的具体内容包括：（1）开发企业同其所有者之间的财务关系；（2）及债权人之间的财务关系；（3）及被投资单位之间的财务关系；（4）及其他企业单位之间的财务关系；（5）及债务人之间的财务关系；（6）及税务等行政部门之间的财务关系；（7）开发企业内部各单位之间的财务关系；（8）开发企业及职工之间的财务关系。

　　房地产开发企业财务管理是一种专业财务管理，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理各种经济关系而实施的管理活动。

　　三、房地产开发企业财务管理的特点

　　1、资金筹集任务重，管理周期长；

　　2、财务关系复杂，管理难度大；

　　3、资金运动形式互不相同，管理方法多样化；

　　2/34、资金占用时间长，项目投资风险大。

　　第二节

　　一、企业财务管理的总体目标

　　企业财务管理的总体目标是企业财务管理所要达到的整体目标，它决定着具体目标和整个财务管理过程的发展方向。目前，主要认为财务管理目标有以下几种：

　　1、利润最大化目标；

　　2、企业价值最大化目标；

　　3、股东财富最大化目标；

　　社会责任目标及其及企业价值最大化目标的关系。

　　二、企业财务管理的具体目标

　　1、筹资管理目标

　　2、投资管理目标

　　3、资产管理目标

　　4、成本费用管理目标

　　5、销售收入管理目标

　　6、收入分配管理目标

　　第三节

　　一、房地产开发企业财务管理的内容

　　1、房地产开发企业资金筹集的管理

　　2、房地产开发企业资金使用的管理

　　3、房地产开发企业成本费用的管理

　　4、房地产开发企业收入成果及分配管理

　　二、房地产开发企业财务管理的任务

　　1、合理筹集资金；

　　2、合理安排和严格监督资金的使用，提高资金的使用效果；

　　3、正确分配企业利润，处理好企业及其他方面的财务关系；

　　4、实行财务监督，维护财务纪律。

　　第四节

　　一、合理配置资金原则

　　合理配置资金是指要通过资金活动的组织和调节来保证各项物资资源具有最优化的结构比例关系。资金合理配置是企业持续、高效运营必不可少的条件。

　　二、收益风险均衡原则

　　3/3企业进行财务管理活动必须对每一项具体的财务活动，全面分析其收益性和安全性，按照风险和收益适当均衡的要求来决定采取有利的行动方案，并在实践中趋利避害，争取获得更多的收益。

　　三、成本效益原则

　　成本效益原则，就是对企业生产经营活动中的所费及所得进行比较分析，使成本及收益得到最优组合，以谋取更多的盈余。

　　四、收支积极平衡原则

　　要保证资金周转的顺利进行，不仅要做到在一定时期内资金总量的收支平衡，而且要做到在一定时段上的收支平衡。

　　五、利益关系协调原则

　　要协调好企业内外各方面的关系，维护相关利益者如国家、所有人、债权人、经营者、劳动者等方面的合法权益，协调好他们的经营利益，以调动他们的积极性，保证企业实现财务目标。

　　第五节

　　开发企业财务活动的外部环境主要包括经济环境、法律环境、市场环境和金融环境四项内容。

　　一、经济环境

　　经济环境是影响企业财务管理的主要因素。一般包括：

　　1、经济发展水平

　　2、经济体制

　　3、经济政策

　　4、经济周期

　　5、通货膨胀

　　二、法律环境

　　1、企业组织法规

　　企业一般分为独资企业、合伙制企业和公司制企业。企业的组织形式不同，财务管理也有所不同。

　　2、税收法规

　　税法中关于国家税种的设置、税率的高低、征收范围、减免规定、优惠政策等都会影响企业活动。

　　3、财务法规

　　我国财务法规分为三个层次：（1）企业财务通则；（2）行业财务制度；（3）企业内部财务制度。

　　三、市场环境

　　4/31、土地市场环境

　　2、房产市场环境

　　3、生产资料市场

　　四、金融环境

　　1、金融市场的分类

　　（1）按期限分类，金融市场可分为短期资本市场和长期资本市场；

　　（2）按功能划分，金融市场可分为发行市场和流通市场；

　　（3）按融资对象划分，金融市场可分为资本市场、外汇市场和黄金市场；

　　（4）按地理范围划分，金融市场可分为地方性金融市场、全国性金融市场和国际性金融市场。

　　2、金融市场的作用

　　（1）企业筹资和投资的场所；

　　（2）引导资本流向和流量，提高资本效率；

　　（3）实现资本的转换，分散风险；

　　（4）为企业财务管理提供有用信息。

　　（三）考核知识点

　　1、房地产开发企业的概念

　　2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标

　　3、房地产开发企业财务管理的内容和任务

　　4、房地产开发企业财务管理的原则

　　5、房地产开发企业财务管理的环境

　　（四）考核要求

　　1、房地产企业财务活动的概念

　　（1）识记：房地产开发企业；房地产开发企业的任务；房地产开发企业财务；财务活动；财务关系；房地产财务管理。

　　（2）领会：房地产开发企业的性质；财务活动的四个方面；财务关系的具体内容；房地产开发企业财务管理的特点。

　　2、房地产开发企业财务管理的总体目标和具体目标

　　（1）识记：企业财务管理的总体目标；企业财务管理的具体目标。

　　（2）领会：利润最大化目标的优缺点；企业价值最大化目标的优缺点；股东财富最大化目标的优缺点；社会责任目标。

　　3、房地产开发企业财务管理的内容和任务

　　（1）识记：资金筹集管理；资金使用管理；成本费用管理；收入5/3成果及分配管理。

　　（2）领会：房地产开发企业财务管理的内容；房地产开发企业财务管理的任务。

　　4、房地产开发企业财务管理的原则

　　（1）识记：房地产开发企业财务管理原则。

　　（2）领会：合理配置资金原则；收益风险均衡原则；成本效益原则；收益积极平衡原则；利益关系协调原则。

　　5、房地产开发企业财务管理的环境

　　（1）识记：房地产开发企业财务管理的环境；开发企业财务管理的外部环境经济体制；经济政策；经济周期；通货膨胀；财务法规；金融环境。

　　（2）领会：经济环境；法律环境；市场环境；金融市场的分类；金融市场的作用。

　　第二章

　　财务管理的理论基础

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解资金时间价值的含义，风险的划分，单利和复利、现值和终值的概念和关系，理解资金时间价值的实质，风险及收益的关系，并在此基础上深入理解如何运用资金时间价值和风险价值进行投资和筹资决策，掌握单利终值和单利现值、复利终值和复利现值、年金终值和年金现值的计算方法，以及风险衡量的方法。

　　本章的重点是资金时间价值的计算方法及其相关概念的理解，难点是对风险程度的量化及风险收益率的计算。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、资金时间价值的含义

　　资金的时间价值就是资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为货币的时间价值。

　　二、资金时间价值的计算

　　1、单利终值和单利现值的计算。（1）单利终值的计算；（2）单利现值的计算。

　　2、复利终值和复利现值的计算。(1)复利终值的计算；（2）复利现值的计算。

　　6/33、年金终值和年金现值的计算。

　　（1）普通年金。①普通年金终值；②偿债基金；

　　③普通年金现值。

　　（2）预付年金。①预付年金终值计算；②预付年金现值计算。

　　（3）递延年金。

　　（4）永续年金

　　第二节

　　一、风险的含义和种类

　　1、风险的含义

　　风险即未来收益的不确定性。

　　2、风险的种类

　　按照风险形成的原因，可将风险划分为（1）经济环境风险；（2）通货膨胀风险；（3）经营风险；（4）财务风险。

　　按风险可否分散，可将风险划分为可分散风险和不可分散风险。

　　二、风险的衡量

　　1、概率及概率分布

　　2、期望收益的计算

　　3、方差及标准差的计算

　　4、标准离差率的计算

　　5、风险收益率的计算

　　（三）考核知识点

　　1、资金时间价值的含义和计算

　　2、风险管理

　　（四）考核要求

　　1、资金时间价值的含义和计算

　　（1）识记：资金时间价值；终值；现值；单利；贴现；复利；普通年金；偿债基金；预付年金；递延年金；永续年金。

　　（2）领会：资金时间价值的内涵。

　　（3）简单应用：单利终值和单利现值的计算方法；复利终值和复利现值的计算方法、年金终值和年金现值的计算方法。

　　2、风险管理

　　（1）识记：风险；经营风险；财务风险；可分散风险；不可分散风险

　　（2）领会：风险的内涵；风险的种类；概率和概率分布；期望收益；方差及标准差；标准离差率；风险收益率。

　　7/3（3）简单应用：期望收益的计算；方差及标准差的计算；标准离差率的计算；风险收益率的计算。

　　（4）综合应用：运用概率和统计的方法对项目风险价值进行定量判断。

　　第三章

　　筹资管理

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解企业筹集资金的原则、房地产资金来源渠道和筹集方式、企业负债经营的内涵和意义，理解企业筹集资金的动机、各种资金筹集方式的优缺点以及负债经营管理的具体要求；深入理解资金成本的概念及作用，掌握确定个别资金成本、综合资金成本以及最佳资金结构的方法。

　　本章的重点是掌握企业筹集资金的几种主要方式、各种方式如何进行取舍以及如何确定企业的筹资方案，难点是各种筹资方式资金成本的计算和最佳资金结构的确定。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　房地产企业筹资是指房地产企业为了保证其经济活动的顺利开展而进行的筹措资金的活动。

　　一、资金筹集的动机

　　（1）新建筹资动机；

　　（2）扩张筹资动机；

　　（3）偿债筹资动机；

　　（4）混合筹资动机。

　　二、资金筹集的基本原则

　　（1）及投资效果相结合，合理预测资金需要量原则；

　　（2）认真选择筹资方式原则；

　　（3）正确运用负债经营原则；

　　（4）努力降低资金成本原则；

　　（5）遵守国家有关法规，维护各方合法权益原则。

　　第二节

　　一、资金来源渠道

　　1、国家和地方财政拨款

　　8/32、银行信贷资金

　　3、非银行金融机构资金

　　4、其他企业资金

　　5、企业内部资金

　　6、职工和民间资金

　　7、利用外资

　　二、资金筹集方式

　　（1）吸引直接投资。

　　（2）发行股票。

　　（3）银行借款。

　　（4）商业信用。

　　（5）发行债券。

　　（6）租赁。

　　（7）联营。

　　第三节

　　一、资金成本的概念和内容

　　资金成本是企业筹集和使用一定数额的资金而必须花费的代价。一般包括：（1）用资费用；（2）筹资费用。

　　二、资金成本的作用

　　（1）资金成本是选择资金来源、确定最佳资金结构的重要依据。

　　（2）资金成本是评价投资项目可行性的重要标准。

　　（3）资金成本可作为评价企业经营成果的依据。

　　三、个别资金成本的确定

　　1、优先股资金成本

　　2、普通股资金成本

　　3、长期债务资金成本

　　四、综合资金成本的确定

　　企业运用不同筹资方式取得资金，其资金成本各不相同。为了进行筹资决策，就需要计算综合资金成本。

　　五、确定最佳资金结构

　　1、最佳资金结构的含义

　　2、开发企业资金结构的影响因素

　　主要包括：（1）企业经营的长期稳定性；（2）管理人员所持的态度；（3）贷款人和信用评级机构的态度；（4）保持借债能力；（5）企业的9/3增长率；（6）企业的获利能力；（7）税收因素。

　　3、最佳资金结构决策

　　（1）在筹资总额已定的情况下，进行若干筹资方案的分析；（2）追加投资方案的分析。

　　第四节

　　一、负债经营的内涵

　　负债经营是指企业通过银行贷款、发行债券、租赁、商业信用等办法来筹集资金的经营方式。应从定性和定量两个方面深入分析。

　　二、负债经营的意义

　　（1）一定程度的负债经营有利于降低企业的资金成本。

　　（2）负债筹资具有财务杠杆的作用。

　　三、负债经营的特征

　　（1）以资金的所有权和使用权相分离为条件。

　　（2）以约定的偿付时间和责任为保证。

　　（3）以促进借款企业的生产经营发展、获取更多的盈利为目的。

　　四、负债经营的管理

　　1、充分考虑筹资风险，恰当选择负债比率。

　　2、企业经营实际出发，适时调整负债规模，充分运用货币时间价值原理，提高资金的使用效率。

　　3、债务来源的选择要得当，期限结构搭配要合理，负债使用投向要科学，努力提高负债资金的综合效率。

　　（三）考核知识点

　　1、资金筹集的动机及基本原则

　　2、房地产资金来源渠道和筹集方式

　　3、资金成本

　　4、负债经营

　　（四）考核要求

　　1、资金筹集的动机及基本原则

　　（1）识记：资金筹集；房地产企业筹资。

　　（2）领会：房地产企业筹资的特殊性；企业资金筹集的动机；资金筹集的基本原则。

　　2、房地产资金来源渠道和筹集方式

　　（1）识记：资金来源渠道；资金筹集方式；吸收直接投资、股票、银行借款、商业信用、债券、租赁、联营。

　　10/3（2）领会：企业的七种资金来源渠道；企业在国内筹集资金的主要方式及其各种方式的优点和缺点。

　　3、资金成本

　　（1）识记：资金成本、资金成本率；筹资费用、用资费用；个别资金成本、综合资金成本、边际资金成本；长期资金来源；最佳资金结构；

　　（2）领会：资金成本的作用；各种资金成本在不同情况下如何选用；开发企业资金结构的影响因素；

　　（3）简单应用：优先股资金成本的确定；普通股资金成本的确定；长期债务资金成本的确定。

　　（4）综合应用：综合资金成本的确定；最佳资金结构的确定。

　　4、负债经营

　　（1）识记：负债；负债经营；

　　（2）领会：负债经营的完整内涵；负债的分类；负债及负债经营的区别；负债经营的意义；负债经营的特征；负债经营管理的内容

　　第四章

　　房地产开发企业流动资产管理

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解流动资产的含义、主要形式和特点，理解现金、应收帐款和存货等三类流动资产管理的目的，并在此基础上掌握如何通过确定现金最佳持有量和编制现金收支计划的方法管理现金；如何制定正确的信用政策以减少坏帐损失、加快应收帐款回收，降低应收帐款的成本；以及如何进行存货控制，实现存货成本的最小化。

　　本章的重点和难点是掌握信用政策的制定和确定存货最佳订购量的方法。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、流动资产的含义及特点

　　1、流动资产的含义

　　房地产企业的流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。

　　2、流动资产的特点

　　11/3（1）流动性强，周转快；

　　（2）变现能力强；

　　（3）形态多样，种类繁多。

　　二、流动资产的管理要求

　　1、既要保证生产经营需要，又要合理节约使用资金

　　2、资金管理和资产管理相结合

　　3、保证资金使用和物资运动相结合，坚持钱货两清，遵守结算纪律

　　第二节

　　一、现金管理的目的1、企业持有现金的动机

　　（1）支付的动机。

　　（2）预防的动机。

　　（3）投机的动机。

　　2、现金管理的目的一是要尽量节约使用资金，减少闲置和浪费；二是尽快收回资金，减少企业应收帐款的资金时间占用；三是在保证不影响正常交易关系的情况下，尽量延迟付款，以便于最大限度地缓解企业的资金压力。

　　二、最佳现金持有量的确定

　　确定最佳现金持有量的常用方法：

　　1、存货模式

　　2、随机模式

　　三、现金收支计划编制

　　1、现金收入

　　2、现金支出

　　3、现金收支计划的编制

　　四、现金日常管理要求

　　1、库存现金管理

　　房地产开发企业必须严格遵守现金的使用范围，加强现金收支的日常管理及核算，具体要注意以下几个方面：（1）现金的使用范围；（2）库存现金的限额；（3）现金日常收支的管理；（4）现金的内部控制制度。

　　2、银行存款管理

　　房地产企业要加强对银行存款的管理，建立严格的银行存款内部控制制度。主要应做好以下两项工作：（1）严格遵守银行结算纪律，定期12/3清查、核对存款帐户，保证银行存款的安全完整；（2）做好转帐结算工作。

　　第三节

　　一、应收帐款管理的目的应收帐款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而向购买、接受或租用的单位和个人收取的帐款，包括应收销售款、其它应收款、应收票据等。

　　应收帐款管理的目的在于保证其安全性，使其能按时足额的回收。

　　二、信用政策的制定

　　信用政策又称应收帐款政策，是企业财务政策的一个重要组成部分，主要包括：

　　1、信用标准

　　2、信用条件

　　3、收帐政策

　　三、应收帐款的日常管理

　　1、信用调查。主要有两种：（1）直接调查；（2）间接调查。

　　2、信用评估

　　3、收帐程序

　　4、收帐策略

　　第四节

　　一、存货管理的目的存货管理的主要目的，是要控制存货水平，在充分发挥存货功能的基础上，降低存货成本。

　　二、确定最佳订购量

　　1、经济订货量

　　2、再订货点

　　3、保险储备量

　　三、存货的日常管理

　　1、材料、设备管理。主要内容包括：（1）按材料、设备供应计划，控制采购款；（2）运用控制法，对材料、设备进行重点控制；（3）掌握材料、设备动态平衡，保证供应，并防止超储积压；（4）确定经济订货量，保证合理的材料、设备储备。

　　2、开发产品的管理。（1）在建开发产品的管理；（2）完工开发产品的管理；（3）出租开发产品的管理；（4）预售开发产品和分期收款开13/3发产品的管理；（5）周转房的管理。

　　（三）考核知识点

　　1、流动资产的含义、特点和管理要求

　　2、现金的管理

　　3、应收帐款的管理

　　4、存货的管理

　　（四）考核要求

　　1、流动资产的含义、特点和管理要求

　　（1）识记：流动资产；一个营业周期。

　　（2）领会：房地产企业流动资产的特点；流动资产的管理要求。

　　2、现金的管理

　　（1）识记：现金；支付动机、预防动机、投机动机；现金收支计划；现金收入；现金支出；库存现金；银行存款及其主要结算方式。

　　（2）领会：企业持有现金的动机；现金管理的目的；库存现金的管理要求；银行存款的管理要求。

　　（3）简单应用：存货模式；随机模式；现金收支计划的编制。

　　3、应收帐款的管理

　　（1）识记：应收帐款；信用政策；信用标准、信用条件、收帐政策；“5C”系统；信用期限、现金折扣、折扣期限。

　　（2）领会：信用标准的确定；如何运用收帐政策；信用调查的方法；收帐程序；收帐策略。

　　（3）简单应用：比较不同信用条件的优劣；信用评估的两种方法。

　　4、存货的管理

　　（1）识记：存货；经济订货量；再订货点；保险储备量

　　（2）领会：存货管理的目的；材料、设备的管理；开发产品的管理。

　　（3）简单应用：存货最佳订货量的确定。

　　第五章

　　固定资产和无形资产的管理

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解固定资产、无形资产的含义、特点以及日常管理的要求，理解固定资产投资决策分析的含义、固定资产投资效益好坏的衡量标准，掌握固定资产折旧的计算方法、固定资产折旧计划的编制、14/3固定资产投资决策分析的具体方法、无形资产的计价及摊销的有关方法等内容。此外，还要正确把握固定资产和无形资产的联系和区别。

　　本章的重点是固定资产折旧的管理和固定资产投资决策分析，难点是对某一具体投资项目，如何正确选择分析方法进行科学、全面的分析。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、固定资产的概念

　　固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产。

　　固定资产应具备的两个条件。

　　二、固定资产的分类

　　1、按经济用途分类：（1）经营用固定资产；（2）非经营用固定资产。

　　2、按使用情况分类：（1）使用中的固定资产；（2）未使用的固定资产；（3）不需用的固定资产。

　　3、按所有权关系分类：（1）自有固定资产；（2）租入固定资产。

　　4、按经济用途和使用情况综合分类：（1）经营用固定资产；（2）非经营用固定资产；（3）租出固定资产；（4）未使用固定资产；（5）不需用固定资产；（6）土地；（7）融资租入固定资产。

　　三、固定资产的特点

　　固定资产的特点主要表现在它的价值转移和价值补偿上：

　　（1）投资的一次性和收回的多次性。

　　（2）循环周转速度慢。

　　（3）价值补偿和实物更新分别进行。

　　四、固定资产的日常管理

　　基本目标：保证固定资产正常运转、完整无缺；充分发挥固定资产的效能，提高固定资产的利用效果。

　　1、建立固定资产管理责任制。（1）归口管理；（2）用管结合、用管定人；（3）分工责任。

　　2、加强财务部门对固定资产的管理。（1）参及固定资产投资的使用、项目建设和验收的预测及决策；（2）监督固定资产的调入调出、报废清理和清查盘点；（3）采取有效措施促使企业不断提高固定资产的利用效率。

　　第二节

　　15/3一、固定资产折旧的含义

　　房地产开发企业的固定资产在使用过程中，会不断发生损耗，其价值逐渐转移到开发产品或企业的期间费用中去，这部分逐渐转移的价值就是固定资产折旧。

　　固定资产的损耗分为有形损耗和无形损耗两种形式。

　　二、固定资产折旧的计算

　　1、平均年限法。

　　2、工作量法。

　　3、双倍余额递减法。

　　4、年数总和法。

　　双倍余额递减法和年数总和法属于加速折旧法。加速折旧法对于加速资金周转，改善企业财务状况具有重要意义。

　　三、固定资产折旧计划的编制

　　编制固定资产折旧计划要确定以下指标：（1）计划年度期初固定资产总值；（2）计划年度期初应计折旧固定资产总值；（3）计划年度内增加固定资产总值；（4）计划年度内增加应计折旧固定资产总值；（5）计划年度内增加应计折旧固定资产平均值：（6）计划年度内减少固定资产总值：（7）计划年度内减少应计折旧固定资产总值；（8）计划年度内减少应计折旧固定资产平均总值；（9）计划年度期末固定资产总值；（10）计划年度期末应计折旧固定资产总值；（11）计划年度内应计折旧固定资产平均总值；（12）计划年度内应计提的固定资产折旧额

　　第三节

　　一、固定资产投资决策分析的含义

　　固定资产投资决策分析是在固定资产投资项目落实之前，分析投资项目技术上的可行性和经济上的效益性，进行方案的比较，选择最佳投资方案。

　　二、固定资产投资决策分析的方法

　　1、非贴现现金流量分析法

　　主要包括：（1）投资回收期法；（2）投资报酬率法。

　　2、贴现现金流量分析法

　　主要方法有：（1）净现值法；（2）现值指数法；（3）内部报酬率法。

　　第四节

　　一、无形资产的含义及特点

　　1、无形资产的含义

　　16/3无形资产是指不具有实物形态，但能长期使用并为房地产开发企业创造效益的非货币资产。无形资产一般包括：（1）专利权；（2）商标权；（3）著作权；（4）土地使用权；（5）经营特许权；（6）非专利技术；（7）商誉。

　　2、无形资产的特点

　　（1）没有实物形态；（2）能在较长的时间内使企业获得经济效益；（3）持有的目的是使用而不是出售；（4）能够给企业提供未来经济效益的大小具有较大的不确定性；（5）通常是企业有偿取得的。

　　二、无形资产的计价及摊销

　　1、无形资产的计价

　　无形资产按取得时的实际成本计价。

　　2、无形资产的摊销

　　无形资产应从开始使用之日起，在有效使用期内平均摊入管理费用。影响其摊销额大小的两个主要因素：（1）无形资产摊销的期限；（2）无形资产摊销的方法。

　　三、无形资产的日常管理

　　（1）正确评估无形资产的价值。

　　（2）按照规定期限分期摊销已使用的无形资产。

　　（3）充分发挥无形资产的效能并不断提高其使用效益。

　　（三）考核知识点

　　1、固定资产的概念、分类、特点及其日常管理

　　2、固定资产折旧的管理

　　3、固定资产投资决策分析

　　4、无形资产的管理

　　（四）考核要求

　　1、固定资产的概念、分类、特点及其日常管理

　　（1）识记：固定资产。

　　（2）领会：固定资产的分类；固定资产的特点；固定资产的日常管理。

　　2、固定资产折旧的管理

　　（1）识记：固定资产折旧；固定资产的有形损耗和无形损耗。

　　（2）领会：加速折旧法及其意义；编制固定资产折旧计划所使用的主要指标。

　　（3）简单应用：平均年限法；工作量法；双倍余额递减法；年数17/3总和法。

　　3、固定资产投资决策分析

　　（1）识记：固定资产投资决策分析；现金流出量；现金流入量。

　　（2）领会：固定资产投资效益好坏的衡量标准；不同分析方法各自的优劣。

　　（3）简单应用：投资回收期法；投资报酬率法；净现值法；现值指数法；内部报酬率法。

　　4、无形资产的管理

　　（1）识记：无形资产。

　　（2）领会：无形资产的主要形式；无形资产的特点；无形资产的计价和摊销；无形资产的日常管理。

　　第六章

　　房地产开发企业成本费用管理

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解房地产开发企业成本费用的含义，掌握房地产开发企业成本费用的组成内容；了解成本费用管理的意义、要求和主要内容；理解和掌握成本费用预算和成本费用计划的含义、目的，在此基础上系统地掌握房地产开发企业成本费用预算和编制成本费用计划的基本方法；理解和掌握成本费用控制的含义、内容以及成本费用控制的程序和应遵循的原则，正确把握降低房地产开发企业成本费用的基本途径。

　　本章的重点在于全面理解房地产开发企业成本费用管理的内容，掌握成本费用预算、成本费用计划和成本费用控制的基本含义和内容。难点在于结合实际正确理解降低房地产开发企业降低成本费用的途径。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、成本费用及构成

　　1、成本费用的含义

　　成本费用是指房地产开发企业在开发经营过程中所发生的各项耗费。

　　2、成本费用的开支范围

　　房地产开发企业及经营有关的各项支出，都应当按照规定计入企业的成本费用，具体包括开发产品成本和期间费用两大类。

　　18/3房地产开发企业的开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

　　房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

　　不得列入房地产开发企业成本费用的支出项目。

　　3、成本费用的分类

　　（1）成本费用按经济内容分类，可分为劳动对象耗费、主要劳动手段耗费、活劳动耗费和其他耗费等；（2）房地产开发企业的成本费用按经济用途分类，分为开发产品成本和期间费用；（3）按照成本费用是否可控，分为可控耗费和不可控耗费；（4）按照成本费用及开发产品之间的关系，分为变动耗费和固定耗费。

　　二、成本费用管理的主要内容

　　成本费用管理的主要内容包括：（1）成本费用预算；（2）成本费用计划；（3）成本费用控制；（4）成本费用的分析。

　　三、成本费用管理的要求

　　成本费用管理的基本要求主要包括：（1）按房地产开发企业开发经营的特点和管理要求，确定成本计算对象和成本计算方法；（2）将开发建设费用按经济用途分类，确定成本项目；（3）正确区分各种支出的性质，严格遵守成本费用的开支范围，正确计算开发项目成本；（4）加强成本费用管理的基础工作。

　　第二节

　　一、成本费用预算

　　1、投资决策阶段的成本费用预算

　　投资决策阶段的成本费用预算一般有两种：（1）倒扣计算法；（2）选择某一先进成本作为目标成本。

　　2、编制计划时的成本费用预算

　　编制计划时的成本费用预算主要是确定企业计划期的目标成本和达到目标成本的措施。方法如下：

　　（1）固定耗费和变动耗费的划分。可采用高低点法和回归分析法等统计分析方法。

　　（2）目标成本费用的预算。

　　（3）成本费用降低额和成本费用降低率的预算。

　　二、成本费用计划

　　1、编制成本费用计划的准备工作

　　19/3包括：（1）制定合理的消耗标准；（2）收集资料。

　　2、编制成本费用计划的原则

　　（1）各项技术指标和工艺指标都要对照本企业的历史最高水平、同行业先进水平和基期实际水平合理加以确定；（2）搞好综合平衡；（3）全面计划管理。

　　3、成本费用计划的内容

　　房地产开发企业的成本费用计划一般包括单个项目开发成本计划、总开发成本计划和期间费用预算等。

　　第三节

　　一、成本费用控制的含义及内容

　　成本费用控制有狭义和广义之分。

　　房地产开发企业的成本费用控制方法主要有目标成本控制法和项目经理责任制等。

　　1、事前控制。包括成本费用预算、成本费用计划和制定成本费用管理责任制。

　　2、成本费用计划执行过程中的成本费用控制。包括材料费用的控制、工资费用的控制、期间费用的控制等。

　　3、事后控制。房地产开发企业的事后控制的主要内容包括：企业总成本费用分析、单位成本费用分析和同行业成本费用分析。

　　二、成本费用控制的程序

　　成本费用控制一般包括以下几项基本程序：（1）制定成本费用控制标准，并据以确定各项节约措施；（2）执行标准；（3）确定差异；（4）消除差异；（5）考核奖惩。

　　三、成本费用控制的原则

　　成本费用控制须遵循下列原则：（1）责权结合原则；（2）全面性原则；（3）效益性原则；（4）及时性原则；（5）例外管理原则。

　　第四节

　　降低成本费用，就是降低房地产企业开发经营过程中活劳动和物化劳动的耗费。

　　房地产开发企业降低成本费用的主要途径包括：进行可行性研究，正确选择设计方案；加强预算管理；降低材料消耗；提高劳动生产率和设备利用率；降低开发项目的管理费用；保证工期和开发项目质量，减少返工损失；强化监督管理和现场管理；加强合同管理。

　　（三）考核知识点

　　20/31、成本费用概述

　　2、成本费用预算和计划

　　3、成本费用控制

　　4、降低成本费用的途径

　　（四）考核要求

　　1、成本费用概述

　　（1）识记：成本费用的含义；成本费用的分类。

　　（2）领会：成本和费用的区别；成本费用的开支范围；成本费用管理的主要内容和要求。

　　2、成本费用预算和计划

　　（1）识记：成本费用预算和成本费用计划的含义。

　　（2）领会：编制成本费用计划的准备工作；编制成本费用计划的原则；成本费用计划的内容。

　　（3）简单应用：投资决策阶段成本费用预算的方法。

　　（4）综合运用：编制计划时的成本费用预算的基本方法。

　　3、成本费用控制

　　（1）识记：成本费用控制的含义。

　　（2）领会：成本费用控制的内容；成本费用控制的程序；成本费用控制的原则。

　　4、降低成本费用的途径

　　领会：降低房地产开发企业的成本费用的主要途径。

　　第七章

　　房地产开发企业利润及利润分配管理

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求深入了解房地产企业利润的概念，掌握房地产企业利润的构成要素以及各构成要素的基本含义、特点以及相互之间的关系；理解利润管理及利润预测对企业管理的重要意义，掌握利润预测的主要方法及其运用；了解利润决策的一般程序，掌握利润决策的主要方法；理解和把握利润分配的基本原则和主要程序。

　　本章的重点是深刻理解房地产企业利润及利润分配的基本概念、主要方法和程序，掌握房地产开发企业对利润及利润分配管理的基本方法。难点是结合房地产开发企业的开发经营过程理解房地产开发企业利润预测和利润决策的程序和方法。

　　21/3（二）课程内容

　　第一节

　　一、利润及其构成

　　利润是指企业在一个会计期间的收入减去相关成本、费用后的差额，是企业一定会计期间的财务成果。房地产企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。

　　1、营业利润

　　2、投资净收益

　　3、营业外收支净额

　　二、利润管理的意义

　　利润管理具有以下五方面的意义：（1）利润是企业实现财务目标的基础；（2）利润是衡量和评价企业经济效益和综合管理水平的一项重要指标；（3）利润是企业持续发展的资金保障，是企业进行扩大再生产的重要源泉；（4）利润是企业回报股东的源泉；（5）利润是企业对社会所做贡献的源泉。

　　第二节

　　一、利润的预测

　　营业利润预测是利润预测的重点。

　　1、营业利润的预测

　　营业利润的预测方法常见的有以下几种：

　　（1）比例预测法。

　　（2）比例计算法。。

　　（3）本量利分析法。

　　（4）经营杠杆系数在利润预测中的应用。

　　2、投资净收益的预测

　　3、营业外收支净额的预测

　　二、利润决策

　　1、利润决策的程序

　　利润决策的程序包括：（1）收集整理信息资料；（2）审定决策目标和可行性方案；（3）目标利润的实施和反馈。

　　2、目标利润的决策方法

　　利润决策的方法主要有以下几种：（1）比较决策法；（2）综合平衡决策法。

　　3、实现目标利润措施方案的决策

　　22/3在决策过程中，可提出实现目标利润的三个方案：（1）增产增销实现目标利润；（2）实行技术革新、改造降低变动费用，实现目标利润；（3）降低固定成本，实现目标利润。

　　第三节

　　一、利润分配的意义

　　利润分配是利用价值形式对社会剩余产品所进行的分配，通过利润分配能正确处理企业及各方面的经济联系，调动各方面的积极性，促进生产的发展，具有重要意义。

　　二、利润分配的原则

　　企业利润分配主要应该遵循下列原则：（1）以法律为准绳，规范分配程序；（2）积累优先，并及消费相结合；（3）兼顾各方利益；（4）制定合理的分配政策，保持稳定的分红比例。

　　三、利润分配的程序

　　房地产开发企业利润分配的主要程序如下：

　　1、弥补企业亏损

　　2、缴纳所得税

　　3、税后利润分配

　　四、利润的日常管理

　　1、利润的管理方法

　　（1）计划管理法；（2）目标利润管理法；（3）责任管理法

　　2、利润的日常管理

　　财务管理部门的日常管理工作主要如下：（1）协助领导健全经营责任制；（2）抓检查、考核、评比；（3）调节、监督。

　　3、利润分配的管理

　　（三）考核知识点

　　1、利润管理概述

　　2、利润预测和分析

　　3、利润分配管理

　　（四）考核要求

　　1、利润管理概述

　　（1）识记：利润的含义；房地产企业利润的构成要素几个构成要素的基本含义、特点。

　　（2）领会：房地产企业利润各构成要素的关系；利润管理的意义。

　　2、利润预测和分析

　　23/3（1）识记：利润预测的含义。

　　（2）领会：利润决策的程序；实现目标利润措施的方案。

　　（3）简单运用：利润决策的主要方法。

　　（4）综合运用：利润预测的主要方法。

　　3、利润分配管理

　　（1）识记：利润分配的含义。

　　（2）领会：利润分配的意义；利润分配的原则；利润分配的程序；利润的日常管理；利润分配的管理。

　　（3）简单运用：利润的管理方法。

　　第八章

　　房地产开发企业财务分析

　　（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求理解财务分析的基本含义及其作用，掌握进行财务分析的基本方法和基本程序，掌握企业的基本财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）的含义、作用、结构和内容，在此基础上掌握分析企业的资本营运能力、偿债能力、盈利能力、上市公司股票价值的基本方法和主要分析指标，理解并掌握运用杜邦分析法对企业的财务状况进行综合分析的基本过程。

　　本章的重点是房地产企业财务报告和财务分析的基本方法，难点是理解比率分析法和杜邦分析法在房地产企业财务分析中的运用。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、财务分析的意义

　　财务分析的含义。

　　财务分析对企业具有重要的现实意义：（1）财务分析是企业财务管理工作的重要手段；（2）通过财务分析可以评价企业管理者的经营业绩；（3）财务分析可以为经济决策提供依据。

　　二、企业财务分析的一般程序

　　企业财务分析的一般程序：（1）明确财务分析目的；（2）收集财务分析资料；（3）整理分析资料，保证资料真实、可靠；（4）确定分析评价方法；（5）正确计算相关财务比率；（6）撰写财务分析报告，得出结论。

　　三、企业财务分析的方法

　　24/3财务分析方法主要有定量分析法和定性分析法。

　　企业财务分析中的定性分析法有以下几种：

　　1、对比分析法

　　2、比率分析法

　　3、因素分析法

　　4、趋势分析法

　　第二节

　　一、资产负债表

　　1、资产负债表及其作用

　　资产负债表是反映企业在某一特定时期的全部资产、负债和所有者权益情况的报表。编制资产负债表有着重要的作用。它能向有关方面提供如下的信息资料：（1）企业掌握的经济资源及这些资源的分布结构；（2）企业资金的来源构成；（3）通过对该表的分析，可以了解企业的财务实力，短期及长期偿债能力和支付能力。

　　2、资产负债表的结构和内容

　　资产负债表由表头和表体两部分组成。资产负债表的具体项目包括资产、负债和所有者权益三类项目。

　　二、损益表

　　1、损益表及其作用

　　损益表是反映企业在一定期间的经营成果的实现过程的会计报表。

　　损益表的作用具体来说，主要表现在以下方面：（1）损益表能够表明企业经营成果；（2）损益表是考核企业计划完成情况的重要依据；（3）损益表是分析和预测企业收益能力的重要资料。

　　2、损益表的结构

　　损益表由表头和表体两部分组成。损益表的具体项目包括收入、费用（成本）和损益三大类项目。

　　三、现金流量表

　　1、现金流量表及其作用

　　现金流量表是反映企业一定时期的现金流入量和流出量的变化以及净现金流量的财务报表。

　　利用现金流量表对企业现金的存量进行分析，可以得出下列结论：（1）企业在未来会计期间内产生现金净流量的能力；（2）企业偿债能力、支付投资报酬能力和融资能力；（3）企业的净收益及营业活动所产生的净现金流量发生差异的原因；（4）企业在会计期间投资、融资活动25/3对财务状况的影响。

　　2、现金流量表的结构和内容

　　现金流量表由表头和表体两部分组成。现金流量表的具体项目主要包括经营活动的现金流量、投资活动的现金流量和筹资活动的现金流量三项。

　　第三节

　　一、偿债能力分析

　　企业的偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。

　　1、短期偿债能力

　　企业短期偿债能力的衡量指标，主要有流动比率、速动比率和现金比率等。

　　2、长期偿债能力分析

　　企业评价长期偿债能力的衡量指标，主要有资产负债率和已获利息倍数等指标。

　　二、盈利能力分析

　　评价企业盈利能力的指标，主要有经营收入利润率、净资产报酬率和资本资产保值增值率等。

　　三、营运能力分析

　　评价企业营运能力的指标主要有总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率和应收账款周转率等指标。

　　四、企业对国家或社会贡献水平分析

　　企业对国家或社会贡献水平分析是从宏观角度来评价企业对国家或社会贡献的大小。一般通过社会贡献率和社会积累率两个指标评价。

　　五、股票投资价值分析

　　对股份制企业进行财务分析常用的指标主要有以下几种：

　　（1）普通股每股收益

　　（2）市盈率

　　（3）普通股每股股利

　　（4）股利分派率

　　第四节

　　一、杜邦分析法的含义及其基本原理

　　杜邦分析法是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合分析企业财务状况的方法。利用杜邦分析法进行财务综合分析时，主要是以杜邦分析图为基础进行的。

　　26/3二、提高权益报酬率的措施

　　根据杜邦分析体系的原理以及其体系中各财务分析指标之间的内在关系，提高权益报酬率必须做好以下三方面的工作：

　　（1）必须提高总资产报酬率和权益乘数。

　　（2）提高总资产报酬率的关键是要正确把握销售、利润及资产周转之间的关系。

　　（3）适度负债经营才有利于提高企业权益报酬率。

　　（三）考核知识点

　　1、企业财务分析概述

　　2、财务报表

　　3、比率分析法

　　4、财务综合分析法

　　（四）考核要求

　　1、企业财务分析概述

　　（1）识记：财务分析的含义。

　　（2）领会：企业财务分析的意义；企业财务分析的一般程序；企业财务分析的主要方法及各自的特点。

　　2、财务报表

　　（1）识记：财务报表的含义；资产负债表、损益表、和现金流量表各自的含义。

　　（2）领会：资产负债表、损益表及现金流量表三种财务报表各自的作用、结构和内容。

　　3、比率分析法

　　（1）识记：比率分析法的含义。

　　（2）领会：衡量企业偿债能力、盈利能力、营运能力、企业对国家或社会贡献水平和股票投资价值的各种指标的特点和作用。

　　（3）简单应用：企业偿债能力分析；盈利能力分析；营运能力分析；企业对国家或社会贡献水平分析；股票投资价值分析。

　　4、财务综合分析法

　　（1）识记：杜邦分析法的含义。

　　（2）领会：杜邦分析法的基本原理；提高权益报酬率的措施。

　　（3）综合运用：利用杜邦分析法进行财务综合分析。

　　第九章

　　物业管理企业财务管理

　　27/3（一）学习目的和要求

　　学习本章，要求了解和掌握物业管理的具体业务内容，领会物业管理企业财务管理的含义及特点；掌握物业管理企业具体的筹资渠道和方式；了解物业管理费的主要内容和收费标准，在此基础上掌握物业管理企业物业管理费收缴及合理使用的基本要求和规则；理解代管基金的含义及构成，掌握代管基金管理的基本原则；了解物业管理成本费用的含义和构成，掌握物业管理企业成本费用日常管理的方法；领会建立物业管理企业绩效评价指标体系的意义和基本要求，在此基础上掌握和运用各绩效评价指标对物业管理企业的绩效进行合理评价。

　　本章的重点是理解物业管理企业财务管理的主要内容、物业管理企业资金来源和成本费用的构成和管理原则；难点是理解物业管理企业绩效评价指标体系在物业管理企业财务管理中的运用。

　　（二）课程内容

　　第一节

　　一、物业管理及其业务范围

　　1、物业管理的含义

　　2、物业管理的业务范围

　　物业管理的业务范围主要有以下几个方面：

　　（1）物业管理的基本业务。

　　（2）物业管理的专项业务。

　　（3）物业管理的特色业务。

　　（4）物业管理的多种经营业务。

　　二、物业管理企业财务管理的含义

　　物业管理企业的财务管理是指以企业财务管理为基础，对物业管理企业的资金运动所进行的管理。

　　三、物业管理企业财务管理的特点

　　（1）广开渠道，多方筹集资金；（2）管好、用好资金，不断提高资金的运用效率；（3）规范物业管理费的价格行为，制定合理的收费标准，维护企业和业主的利益；（4）注重绩效评价，不断提高经济效益和管理服务水平。

　　第二节

　　一、物业管理企业资金筹集的基本要求

　　1、合理确定资金需求量，控制资金的投放时间。

　　2、以“谁受益、谁负担”的原则确定管理费的收取标准。

　　28/33、“一业为主、多种经营”的原则，周密研究确定资金投向，提高资金的使用效益。

　　4、认真选择筹资渠道，力求降低资本成本。

　　5、妥善安排自有资金比例，适度负债经营。

　　二、物业管理企业资金筹集的方式

　　物业管理企业资金的筹集方式主要有以下几种：

　　1、银行借款

　　2、发行股票

　　3、发行债券

　　4、留存利润

　　5、横向联合

　　6、吸引外资

　　7、物业管理的营业收入

　　8、前期投入资金

　　第三节

　　一、物业管理费的构成

　　物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理企业为业主或用户提供服务和委托服务所收取的有偿服务费。

　　二、物业管理费的收费标准

　　1、物业管理费的收取原则

　　物业管理费收费标准的确定要遵从下列原则：（1）不违反国家和地方政府的有关规定；（2）及用户的收入水平相适应；（3）优质优价，兼顾各方利益；（4）微利原则；（5）公平原则。

　　2、物业管理费的收取标准

　　在严格遵循物业管理费的收取原则的基础上，对于各种不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价三种不同的形式定价。

　　三、物业管理费的收缴和使用

　　1、物业管理费的收缴

　　2、物业管理费的使用

　　物业管理费的使用必须遵循下列原则：（1）以业养业的原则；（2）民主管理的原则；（3）一业多主、多种经营的原则。

　　四、代管基金管理

　　1、代管基金的含义

　　根据有关制度规定代管资金作为企业长期负债管理。

　　29/32、代管基金的使用和管理

　　第四节

　　一、物业管理企业成本费用及构成

　　1、物业管理企业成本费用的含义

　　2、物业管理成本费用的构成

　　物业管理企业成本费用的具体内容如下：

　　（1）营业成本

　　（2）期间费用或经营管理费用

　　二、物业成本费用管理的要求

　　（1）严格区分不同性质的支出，遵守成本费用开支范围的规定；

　　（2）降低成本费用开支及提供优质服务紧密结合；

　　（3）建立成本费用分级分口管理责任制。

　　三、物业管理企业成本费用日常管理

　　物业管理企业成本费用的日常管理主要有以下几项内容：（1）严格执行预算控制；（2）建立健全费用开支审批制度；（3）建立健全费用报销审批制度。

　　第五节

　　一、物业管理企业绩效评价的必要性

　　（1）建立物业管理绩效评价指标体系是我国物业管理行业特殊性的客观需要；

　　（2）建立物业管理绩效评价指标体系是市场需要，也是广大业主的基本要求；

　　（3）建立物业管理绩效评价指标体系是主管部门强化监管，提高监管实效和调控能力的重要手段；

　　（4）建立物业管理绩效评价指标体系是提高企业自我诊断能力，实现有效管理的重要途径。

　　二、建立物业管理企业绩效评价指标体系的要求

　　（1）指标体系应具有科学性；

　　（2）指标体系应具有实用性；

　　（3）指标体系应反映物业管理经营服务的内在特点；

　　（4）指标体系应具有系统性；

　　（5）指标体系应具有稳定性；

　　（6）指标体系应突出重点。

　　三、物业管理企业绩效评价指标体系的内容

　　30/3物业管理企业绩效评价指标分为两大项：经济效益评价指标和物业服务质量评价指标。

　　1、经济效益评价指标

　　（1）获利能力指标；

　　（2）偿债能力指标；

　　（3）管理效率指标；

　　（4）发展趋势指标。

　　2、服务质量指标体系

　　（1）物业维护管理质量指标：①物业完好率；②维修及时率；③维修合格率。

　　（2）社区环境指标：①安全环境指标；②绿化环境指标；③卫生环境指标；④文化娱乐环境指标；⑤综合环境指标。

　　（3）综合服务质量指标：①业主评议满意率；②业主投诉率；③物业保值增值率；④物业档案完备率。

　　3、创新和学习能力评价指标

　　（1）员工满足程度

　　（2）专业人员配置率

　　（3）智力资本价值比率

　　（4）员工培训增长率

　　（5）员工议案增长率

　　（6）员工文化素质率

　　（7）员工违纪率

　　（三）考核知识点

　　1、物业管理企业财务管理概述

　　2、物业管理企业筹资管理

　　3、物业管理费的管理

　　4、物业管理企业成本费用管理

　　5、物业管理企业绩效评价

　　（四）考核要求

　　1、物业管理企业财务管理概述

　　（1）识记：物业管理的含义；物业管理企业财务管理的含义。

　　（2）领会：物业管理的业务范围；物业管理企业财务管理的特点。

　　2、物业管理企业筹资管理

　　（1）识记：物业管理企业资金筹集的主要方式。

　　31/3（2）领会：物业管理企业资金筹集的基本要求。

　　3、物业管理费的管理

　　（1）识记：物业管理费的含义；代管基金的含义；房屋公用部位维修基金和公用设施设备维修基金。

　　（2）领会：物业管理费的具体内容；物业管理费的收取原则；物业管理费的收取标准；物业管理费的收缴和使用；代管基金的使用和管理。

　　4、物业管理企业成本费用管理

　　（1）识记：物业管理企业成本费用的含义；营业成本、期间费用或经营管理费用的含义。

　　（2）领会：物业管理成本费用的构成；物业成本费用管理的要求；物业管理企业成本费用日常管理。

　　5、物业管理企业绩效评价

　　（1）领会：物业管理企业绩效评价的必要性；建立物业管理企业绩效评价指标体系的要求；物业管理企业绩效评价指标体系的内容。

　　（2）综合运用：物业管理企业的绩效评价。

　　三、有关说明及实施要求

　　“个人自学、社会助学、国家考试相结合”，是高等教育自学考试的基本原则。现对有关问题说明如下：

　　（一）自学考试大纲的目的和作用

　　本大纲是根据物业管理专业自学考试计划的要求，结合自学考试的特点而确定。其目的是对个人自学、社会助学和本课程考试命题进行指导和规定。

　　本大纲明确了本课程学习的内容以及深广度，指出了各章的学习目的和要求，并明确规定各章的考核知识点和考核要求，从而使应考者充分了解考试内容和要求，知道怎么学和怎么考，更有目的有计划地学习教材；同时也可使社会助学单位知道应该如何组织教学，根据应考者的实际情况进行辅导，使之达到既定的要求；可使命题单位正确把握试题的广度、深度和难易程度。

　　（二）自学考试大纲及教材的关系

　　本大纲是进行学习和考核的依据，教材是学习掌握课程知识的基本内容及范围，教材的内容是本大纲所规定的课程知识和内容的扩展及发32/3挥。

　　本大纲及教材所体现的课程内容基本一致。本大纲里面的课程内容和考核知识点，教材里都有反映；但教材里有部分内容，本大纲并不需要全部体现。

　　（三）自学教材

　　1、《房地产开发企业财务管理》，俞文青主编，上海立信会计出版社，2001年；

　　2、《房地产开发企业财务管理》，徐晓音，王华莹主编，武汉华中师范大学出版社，1997年；

　　3、《物业企业财务管理》，佟国顺，周军编著，东北财经大学出版社，1999年3月；

　　（四）自学要求和自学方法

　　本大纲的课程基本要求是依据专业考试计划和专业培养目标而确定的。课程基本要求还明确了课程的基本内容，以及对基本内容掌握的程度。基本要求中的知识点构成了课程内容的主体部分。因此，课程基本内容掌握程度、课程考核知识点是高等教育自学考试考核的主要内容。

　　在每章的“学习目的和要求”中，对不同内容掌握程度的要求由低到高分为四个层次，其表达用语依次是：了解、知道；理解、清楚；掌握、会用；熟练掌握。

　　为有效地指导个人自学和社会助学，本大纲已指明了课程的重点和难点，在各章的基本要求中也指明了各章内容的重点和难点。

　　本课程共4学分。

　　根据自学考试应考者的情况，学习中应该着重掌握以下几个环节：

　　1、认真阅读教材。阅读教材是基本的教学环节。只有把教材仔细消化了，其他学习环节才能搞好。阅读教材前，应先看自学考试大纲中的学习目的和要求及内容提要，理解每一章的基本要点，然后系统地读书。第一步可以先粗读，弄清每一章的梗概和重难点；然后再精读，全面理解和掌握每章的内容，并且着重攻破重难点。

　　2、参阅有关资料。学习以阅读指定教材为主，每个应考者可根据学习中遇到的问题，在辅导教师指导下选学一些参考资料，如分别介绍房地产和财务管理的有关专著。阅读参考资料的目的是为了加深对教材基本内容的理解。

　　3、作好读书笔记。写读书笔记是巩固所学知识的一个重要方法，33/3这对于自学者尤为重要。阅读教材是理解课程内容的基础，但看了书并不一定就能弄懂弄通，更不一定就能学得扎实。通过记读书笔记的方式，可以把读书及思考结合起来，手脑并用，将书本的知识用自己的语言表达出来，从而加深印象。

　　（五）社会助学

　　社会助学是高等教育自学考试的必要条件，应当切实抓好。对于社会助学单位和辅导教师的要求，有如下几项：

　　1、要把握社会助学的正确导向。社会助学单位和辅导教师应根据自学考试大纲规定的考试内容和考核目标，认真研究指定教材，明确本课程的特点、学习范围和学习要求，对自学者进行切合需要的辅导，并从学习方法上给以指导。特别是要注意引导自学考试学员全面系统地掌握课程内容，不搞猜题押题，防止把“助学”变成“助考”。

　　2、要正确处理基础知识和应用能力的关系。社会助学单位和辅导教师既要重视基础理论知识的教学，又要重视业务应用能力的培养，要在全面辅导的基础上，着重培养自学者分析问题、解决问题、处理业务问题的能力，引导自学者将识记、领会同应用联系起来，把学到的基础理论知识转化为处理业务问题的能力。

　　3、要正确处理一般和重点的关系。课程内容有一般和重点之分，但两者是密切联系、不可分离的，不掌握全面就不可能深入重点，而且考试的内容是覆盖全部课程的。因此，社会助学单位和辅导教师应指导自学者全面系统地学习教材，掌握全部考试内容和考核知识点，在此基础上再对重点问题深入研究。要引导学员把全面理解和重点深入探讨结合起来，切忌孤立地抓重点。

　　（六）对考核内容和考核目标的说明

　　（1）本课程要求考生学习和掌握的知识点内容都作为考核的内容。课程中各章的内容均由若干知识点组成，在自学考试中成为考核知识点。因此，课程自学考试大纲中所规定的考试内容是以分解为考核知识点的方式给出的。由于各知识点在课程中的地位、作用以及知识自身的特点不同，自学考试将对各知识点分别按四个认知层次确定其考核要求。

　　（2）四个能力层次从低到高依次如下：

　　识记：要求考生知道本课程中的名词、概念、原理、知识的含义，并能正确认识和识别。

　　领会：要求在识记的基础上，能把握本课程中的基本概念、基本原34/3理和基本方法，掌握有关概念、原理、方法的区别及联系。

　　简单应用：要求在领会的基础上，运用本课程的基本概念、基本原理和基本方法中的少量知识点，分析和解决一般的理论问题或实际问题。

　　综合应用：要求考生在简单应用的基础上，运用学过的课程规定的多个知识点，综合分析和解决稍复杂的理论和实际问题。

　　（七）关于考试命题的若干规定

　　1、本课程考试采取闭卷笔试的方法，考试时间为120分钟。考试时应用蓝色或黑色钢笔或圆珠笔答卷，可携带没有记忆功能的计算器。

　　2、本大纲各章所规定的基本要求、知识点及知识点下的知识细目，都属于考核的内容。考试命题覆盖到章，并适当考虑课程重点、章节重点，加大重点内容的覆盖度。

　　3、命题不应有超出大纲中考核知识点范围的题，考核目标不得高于大纲所规定的相应的最高能力层次要求。命题应着重考核自学者对基本概念、基本知识和基本理论是否了解和掌握，对基本方法是否会用或熟练。不应出及基本要求不符的偏题或怪题。

　　4、本课程在试卷中对不同能力层次要求的分数比例大致为：识记占20%，领会占30%，简单应用占30%，综合应用占20%。

　　5、要合理安排试题的难易程度，试题的难度可分为：易、较易、较难和难四个等级。每份试卷中不同难度试题的分数比例一般为：2：3：3：2。

　　试题的难易程度和能力层次是两个不同的概念，所指的内容不一样。在每个能力层次的题目中，都会有难易程度不同的问题。命题时要兼顾这两种不同的结构问题。

　　6、本课程试卷采用的题型一般有：单项选择题、多项选择题、填空题、名词解释题、简答题、计算题、论述题、案例分析等题型。

　　35/3附录：题型举例

　　一、单向选择题（在各题的备选答案中，选出一个正确答案，将其序号字母填在括弧内）

　　1、房地产开发企业同其所有者之间的财务关系是是：（）

　　A.经营者和所有者的关系B.债务和债权的关系

　　C.所有权性质的投资和受资的关系D.结算关系

　　2、下列固定资产不应计提折旧的是：（）

　　A.经营租赁方式租入的固定资产

　　B.季节性停用的固定资产

　　C.经营租赁方式租出的固定资产

　　D.融资租赁方式租入的固定资产

　　二、多项选择题（在各题的备选答案中，选出二至五个正确答案，将其序号字母填在括弧内）

　　1、房地产开发企业发行普通股筹资的优点在于（）

　　A.筹集永久性资本B.灵活性强

　　C.筹资风险小D.资本成本低

　　E.有利于企业控制经营管理

　　2、房地产开发企业的下列支出中，不应列入成本费用的项目有（）

　　A.土地征用费B.购买固定资产的支出

　　C.对外投资支出D.因违反有关部门的规定支付的罚款

　　E.职工福利费

　　三、名词解释

　　１、开发企业财务管理

　　２、投资净收益

　　四、业务计算题

　　１、某房地产开发商拟投资于写字楼的开发，估计今后三年内每年年初需投资200万元，投资建成后，从第三年年末开始，每年均可获得150万元的收益，可连续获利30年，开发商要求的投资收益率不得低于24%，此投资是否可行？

　　2、房地产开发企业进行某种固定资产投资，由A、B两种投资方案36/3可供选择，借款利率

　　为10%，其现金流出和流入如下表所示：

　　项目

　　投资总额（元）

　　五年内每年末投资总额（元）

　　A方案

　　100003030B方案

　　80002500试选择哪种投资方案最优。

　　五、简答题

　　1、简要说明房地产开发企业财务管理的基本内容。

　　2、简述房地产开发企业降低成本费用的途径。

　　七、论述题

　　1、分析外部环境对房地产开发企业财务管理的影响。

　　2、简述杜邦分析法的基本原理，并说明提高权益报酬率应采取的主要措施。

　　37/37

篇四：房地产开发企业财务管理的目标

　　房地产开发公司财务管理制度

　　一、为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统管理各项资金，正确、及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程级公司董事会有关决议，制定本制度。

　　二、财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。

　　三、财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳税收，保证股东权益不受侵犯。其基本任务是：做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。

　　四、公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行有关企业财务法规的情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。

　　五、逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。

　　六、财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。

篇五：房地产开发企业财务管理的目标

　　房地产开发企业财务管理的目标

　　财务管理目标又称理财目标。

　　它是指企业进行财务活动所要

　　达到的目的，是评价企业财务活动是否有效、合理的标准。财务

　　管理目标有总体目标和具体目标。

　　1.财务管理总体目标

　　财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目

　　标。它是企业开展一切财务活动的出发点和归宿。

　　根据现代企业

　　财务管理的理论和实践，对企业财务管理总体目标有以下几种提

　　法。

　　1.1净利润最大化

　　净利润又称税后利润。

　　它是企业在一定期间内全部收人和全

　　部成本、费用、税金的差额，而且是按照收入与成本、费用、税

　　金配比原则加以计算的，在一定程度上体现了企业经济效益的高

　　低。净利润是资本报酬的来源，也是企业积累的源泉。净利润越

　　多，表明企业积累和资本增值越多，也意味着剩余产品和社会财

　　富越多。

　　在社会主义市场条件下，企业开发的房地产是按照商品的社

　　会必要劳动时间即价值进行交换的。

　　由于价值规律的作用，开发

　　相同的房地产，有的开发企业因它的劳动耗费低于社会必要劳动

　　耗费而获得平均利润或超额利润；

　　有的开发企业因它的劳动耗费

　　高于社会必要劳动耗费而得不到平均利润甚至亏损。

　　激烈的市场

　　竞争，使得不到平均利润的开发企业被市场逐渐淘汰。所以，在

　　市场经济中，企业获得净利润的多少，表明企业竞争能力的大小，决定了企业的生存和发展。

　　正因为净利润对

　　企业是如此重要，人

　　们常将净利润最大化作为企业财务管理总体目标。

　　1.2资本利润率最大化

　　资本利润率又称净资产收益率。

　　它是企业净利润与资本的比

　　率，用以反映企业运用资本获得利润的能力，说明企业所得利润

　　与资本额之间的投人产出关系，可用以在不同规模资本企业之间

　　进行比较，评价它们的盈利水平和发展前景。因此，与净利润最

　　大化相比较，资本利润率最大化更宜作为企业财务管理的总体目

　　标。

　　但是，资本利润率最大化指标仍存在以下弊端：

　　①资本利润

　　率仍没有考虑风险因素。对企业来说，要提高资本利润率，最简

　　单的方法是利用负债经营提高资产负债率，降低资本在总资产中

　　的比重，而这样做的结果是财务风险加大，特别在房地产市场不

　　景气、企业经济效益不佳的情况下，很可能导致企业利润滑坡。

　　②资本利润率最大化也没有考虑资金的时间价值和投入资本获

　　取利润的期间，它只说明企业当年的盈利水平，不能说明企业

　　潜在的获利能力。

　　1.3企业价值最大化

　　企业价值又称企业市场价值。

　　它是指企业在持续经营期间所

　　能获得净利润的现值。企业价值最大化是指通过企业的合理经

　　营，采用最优的财务手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资

　　金时间价值后加以计量，不断提高经济效益，使企业价值达到最

　　大。企业价值一般可用下列公式进行计量：

　　以企业价值最大化作为财务管理总体目标有如下优点：

　　①考

　　虑了取得净利润的时间因素，并用资金时间价值的原理进行了科

　　学的计量。

　　②能克服企业在追求利润上的短期行为。

　　因为不仅当

　　年的利润会影响企业的价值，预期未来利润的多少对企业价值的影响更大。

　　③科学地考虑风险与利润之间的关系，能有效地克服

　　企业财务管理人员不顾风险的大小，去片面追求当年利润的错误

　　倾向。④有利于社会财富的增加。

　　必须指出，按上述方法计量企业价值，由于房地产市场变化

　　莫测，企业以后年度的净利润难以预估，因此在实际应用时还有

　　一定的难度，人们往往仍将资本利润率最大化作为财务管理总体

　　目标。

　　2.财务管理具体目标

　　财务管理具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管

　　理总体目标要求下的目标。

　　它取决于企业财务活动的内容。

　　以下

　　从筹资、投资和分配三个管理目标加以说明。

　　2.1筹资管理目标

　　企业筹资管理目标是在满足企业开发经营所需资金的前提

　　下，不断降低资金成本和筹资风险。

　　企业筹资的资金成本是指取

　　得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费。

　　其中，资金

　　筹集费用主要是指股票、债券印刷费、委托金融机构代理发行股

　　票、债券手续费和注册费等。

　　资金占用费主要包括资金时间价值

　　和投资者要考虑的投资风险价值。

　　一般来说，长期占用和投资风

　　险较大的资金，其占用费率较高，如长期借款利率高于短期借款

　　利率。又因借款和债券资金的利息计入当年财务费用，在企业盈

　　利的情况下可以少缴一部分所得税，因而资本金或股本的成本，要高于银行借款和债券资金成本。

　　除了考虑资金成本外，企业在

　　筹资时还要考虑筹资风险，即由于筹资的原因，给企业造成盈利

　　水平下降和债务不能及时偿还的风险。

　　因此，企业在筹资活动中，必须权衡资金成本和筹资风险，以较低的资金成本和较小的筹资

　　风险，来获得开发经营所需的资金。

　　2.2投资管理目标

　　企业投资管理目标，是在认真进行投资项目的可行性研究和

　　投资经济效益分析的基础上，优选投资项目，力求提高投资经济

　　效益，减少投资风险。投资就是企业资金的投放和使用，包括对

　　企业自身和对外投资两个方面。

　　企业自身投资主要是指房地产开

　　发投资，对外投资主要是指对其他单位的股权和债权投资。

　　不论

　　对企业自身投资，还是对外投资，都是为了获得投资收益，增加

　　企业利润。

　　但投资也可能失败，要承担投资收不回来或投资收益

　　低于资金成本的风险。

　　要在投资活动中贯彻财务管理总体目标的要求，首先，必须

　　使投资经济效益最大化。

　　投资经济效益总是与一定投资额或资金

　　占用额相联系，这里的投资经济效益是指投资收益率或投资利润

　　率，项目投资收益率或投资利润率越高，企业净利润和净资产

　　越多，企业价值越大。这就要求我们在投资之前，对投资项目进

　　行可行性研究和投资经济效益分析，优选投资经济效益最好的项

　　目或方案。其次，要控制投资风险。高收益往往是高风险，因而

　　对各个投资项目，必须进行不确定性分析，权衡投资经济效益与

　　投资风险，选择投资风险较小、投资经济效益较好的项目。

　　2.3分配管理目标

　　企业分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益

　　主体之间的经济利益，合理确定利润留存比例及分配方式，提高

　　企业的潜在收益能力。

　　企业在开发经营过程中获得的利润，要进

　　行分配。利润的分

　　配，既涉及企业现金流出量，影响流动资金周

　　转和偿债能力，又涉及企业的净资产，影响企业价值。

　　一般来说，把大部分利润以付现方式分配给投资者，会提高企业的即期市场

　　评价，但会减少企业现金存量，影响流动资金周转，提高即期付

　　现风脸，或需扩大筹资规模，增加企业负债，从而影响企业未

　　来的收益能力和未来的市场价值。

　　因此，要在企业分配利润时贯

　　彻财务管理总体目标的要求，必须根据实际现金存量及今后现金

　　净流量，正确处理企业与各利益主体的经济利益，确定留存比例

　　并选择分配方式，使其既能提高企业的即期市场评价，又不影响

　　流动资金周转和偿债能力，提高企业未来的盈利能力。